重生之大开发商 第十六章：看碗想锅

　　回款基本已经不成问题，目前收取的资金已经足以启动整个项目的开发。李忠又给张总想了一个好主意，那就是卖楼花，前面的不过是小试牛刀，现在该放大招了。饥饿营销，推出房源的一般已经认购完成，那么剩下的分两批，

　　李忠还跟张总商量：“既然我们的土地性质是综合用地，何不加入一部分公寓式住宅和商场加入进来。你看现在的100亩地块根本不愁卖，我觉得现在可以考虑剩下那100亩地了，等这个成功后，那个gq肯定会加大他的筹码，这样对我们不利。”

　　张总反问道：“那为什么刚刚开始谈判的时候，不直接全部拿下所有地块，一起开发？”

　　“张总有所不知啊，我当时建议先拿一般，是为了看看这边的社会反应如何，如果我们直接全拿下，这样风险全降临到我们身上了，对我们很不利，而且我们不一定能吃的下啊，现在不同了，我们已经有足够的资金来做一期开发，那么我们在一期的基础上该好好考虑二期的规划建设，而且要趁早，在这家gq察觉地块升值前要跟他们谈妥。”李忠如实回答道。

　　“也是啊，我们第一个项目看着挣了不少钱，但是这么大的规模，我们的钱投进去就是勉强可以启动，现在资金回笼情况不错，我们现在没有后顾之忧，只要做好剩下土地的开发建设就好。不过，这个地块要充分开发一下，老弟，你有什么建议？”张总调侃道。

　　李忠见张总叫自己老弟，确实有些意外，这个平时有点严肃，但是跟朋友在一起的时候很和气。有时候跟朋友应酬的时候，还会叫上李忠，李忠也是深知自己几斤几两，跟张总在一起的时候，时刻保持谦虚好学的态度，始终把张总等成自己的领导和前辈来对待。

　　“张总分析都很有道理，这么大的地块确实该好好规划一下，你看，现在咱们项目一期以住宅为主，有1200户左右，而且咱们东边还有一个新小区已经快交付，也有近1000户。可以这么说，我们现在已经有很好的业主基础，也就是有了消费群体，我个人建议就是把剩下100亩作为小的商业综合体来做，这样回报率比较高。”

　　“小商业综合体是什么概念？”

　　“商业综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等我们所在城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而咱们可以建造一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。”李忠把印象里面商业综合体的概念说出来。

　　“还有这样的商业模式，没有接触过，不过这样感觉有点太大，感觉离咱们有点遥远吧，你感觉就咱们先现在的公司情况，上面说的那几个做什么比较合适？”

　　“咱们目前企业资金不算是太雄厚，但是我们现在手上有地块，或者说很快就可以跟他们谈成后面的100亩，有这些在咱们手里，咱们可以发挥大空间很大。展览、文化娱乐、会议、旅馆咱们显然没有接触过，住宅是我们最拿手的，建议可以做三分之一的住宅，保本的。深圳是国家开发的一个最大的试点，商业发展机会很多，外来人口很多，办企业的也很多，我们可以做三分之一的写字楼，租售都可以，当然销售是回钱最快的。剩下的三分之一，我们可以尝试做一下大商场，大型购物商城的那种，里面的业态比较丰富的那种。”

　　“有想法，大商场我没有接触过，但听其他老板说做这个风险还是挺大的。写字楼跟住宅相似，结构简单，销售也很容易，我们可以尝试做一下，而且写字楼的利润要比住宅大30%左右，显然我们怎么做也不会亏。”

　　“嗯，是啊，我们现在算是在做资本的原始积累，要尽量降低风险，我们首先要保证的是这条船可以稳稳的航行。写字楼就是你说的那样，比较简单，见效也很快。商场是利润最高的，虽然风险也是最大的，我觉得我们很有必要试一试。”

　　“同时开工有点不太现实吧，我们企业开发资质只有四级，可以开发的面积只有8万平米，现在手上的住宅还是打了个插边球，名义上是分成了2期开发，实际上统一规划，统一设计，分期施工。这个后面这么大规模，怎么来操作啊？”张总似乎在跟李忠交底。