重生之大开发商 第九十六章：正式谈判

　　李忠便把自己之前的两个方案简单给大家阐述了一下，想听听他们的意见，能发表意见的也就张总，雅静两个人。为了方便大家更加直观的了解，便把自己整理好的万达广场和SOHO现代城的案例通过大屏幕给大家展示。

　　长春万达广场是CC市第一个城市综合体，项目占地面积4.8万平方米，建筑面积31.75万平方米，总投资额26亿元，项目集百货、室内步行商业街、室外商业街、公寓、住宅等多种业态为一体，引入万千百货、万达影城、国美电器、华润万家连锁超市、大歌星KTV、大玩家等6大主力店及上百家品牌专营店的进驻，满足消费者一站式生活消费需求。

　　SOHO现代城，是BJ东部的地标性建筑。项目共有10栋楼，每栋楼体颜色不同，共由9种颜色组成。项目可容纳8000名居民，并为7000人提供办公空间。其俱乐部设有一个健身中心，一个游泳池和一个桑拿房。此外，项目里还有电影院、室外网球场，儿童游乐场，以及各式餐厅，茶馆和咖啡馆。

　　张总比较看好第二个方案，写字楼为开发重点，配套的商场来凸显利润。这个方案虽然比第一个方案较为保守，在人气聚集方面起了大作用，可以把风险降到很低，而且在资金回笼方面可以快速实现。

　　提到第一个方案中要自持物业，就是项目建成后，不对外销售，开发商自己持有，引进主要的商业主体，以收取佣金和物业管理费为主。这个情况不太适合目前恒安地产的现状，恒安现在耗不起，张总对于未来的房地产开发没有太大的兴趣。收回资金后，准备退休。这个是李忠没有考虑到的，因为到此刻他都还不知道张总的病情。

　　李忠也比较喜欢第二种，大家在看了半天项目介绍后，最后定下来就用第二套开发方案。

　　第二个关键的问题来了，如何联合开发？恒安这边有法律顾问，他就提出来两种方案。

　　李忠和雅静两个人过来的比较匆忙，之前没有考虑到这个层次的事情，显得有点不专业，但是李忠自己也多多少少了解一些房地产方面的法律知识。自己之前考虑的就是土地使用权现在是恒安集团的，那么万通这边要出资还是出团队的问题？

　　律师把两个方案在PPT里面显示出来：联合开发分法人型合作开发和非法人型合作开发。

　　法人型合作开发也分成立项目公司和项目公司股权式合作，成立项目公司就是由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益，这种方案以项目公司方式开发的优点显而易见：责任明确、组织机构稳定，人事安排及操作比较规范，相对而言可以减少纠纷发生的概率。

　　但同时其不足之处也很多：譬如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再譬如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，一来需要一定的周期，二则当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税后才能上交联合开发各方，需支付较高的财务成本，对合作者来讲这当然是不合算的。

　　律师看了一眼大家，考虑到此刻的气氛这么融洽，谈这个弊端合适吗？但是自己作为律师，该提醒到的就该提醒。

　　在此类合作开发方式中，合作开发合同的设计至关重要：合作开发合同对重要事项的约定是否明确、是否具有可操作性等将直接影响到项目公司的项目操盘，因而应在开发的全过程中注重法律的规范，所有条款均应严格依据有关法律规定，并以法律文件的形式予以确定。

　　合同中应特别注意约定：项目公司成立前后的权利义务的转移，包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理；项目合作建设的规模、速度等事项。

　　意思就是以后开发过程中的每个环节都要以法律文书的形式来签订，以便明确责任，有点太正规了吧，李忠看的感觉有点过度担忧了。既然双方是诚信合作，那么就应该奔着一个目标就是尽快拿到最大的收益。

　　项目公司股权式合作的话。

　　万通地产通过受让恒安地产服饰厂二期项目公司的部分股权，以达到合作开发房地产之目的。这种合作开发方式的优点是：合作各方无须办理土地使用权转移和变更登记手续，无须进行建设开发者名称变更登记，只需依股权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记即可。手续简单，可以较快取得项目的开发建设权并进行公司的实质经营。其次，无需交纳办理土地过户契税和手续费，可以节省转让费用，进而降低投资开发成本。